Ett bostadsköp i Portugal går i två steg: ett förhandsavtal med handpenning, och en slutakt där ägandet och lagfarten sker samtidigt. Mellan de två stegen ligger allt som avgör om affären är bra — och den största enskilda posten utöver priset är IMT, överlåtelseskatten, som 2026 varierar från noll till 7,5 procent beroende på om bostaden blir ditt permanenta hem eller inte.
Det är också där det första felet brukar begås. Nästan allt material på nätet återger en enda IMT-tabell. Det finns tre, och skillnaden mellan dem kan kosta tiotusentals kronor på en helt vanlig lägenhet. Börja med NIF-numret, som du behöver innan du kan göra någonting alls, och läs sedan vidare.
Processen, steg för steg
Först skrivs ett contrato-promessa de compra e venda, CPCV, ett förhandsavtal där köpare och säljare binder sig. Köparen betalar en sinal — handpenning — som normalt ligger på tio till tjugo procent. Handpenningen är inte en bokningsavgift. Enligt civillagens regler om sinal förlorar en köpare som hoppar av sin handpenning, medan en säljare som hoppar av ska betala tillbaka den dubbla summan. Avtalets egen ordalydelse styr detaljerna, så läs den mening som handlar om vad som händer om affären inte blir av.
Därefter sker slutakten, escritura, hos notarie eller vid tjänsten Casa Pronta på en fastighetsinskrivningsmyndighet. Casa Pronta är Justitieministeriets enda lucka där köpehandlingen och lagfarten görs i samma akt, på samma plats, samma dag. Där finns också annonsen om förköpsrätt, som kostar 15 €. Vad själva förrättningen kostar publicerar tjänsten inte öppet — beloppen som cirkulerar på nätet motsäger varandra, och Registerlinjen på 211 950 500 är den som kan svara.
Skatterna ska vara betalda före slutakten. Notarien genomför den inte annars.
IMT 2026 — tre tabeller, inte en
Skalorna för 2026 har sin lydelse från statsbudgetlagen, Lei n.º 73-A/2025 av den 30 december 2025, och står i artikel 17 i IMT-koden. För bostad som blir din egna permanenta bostad gäller:
| Värde (€) | Marginalsats | Snittsats vid skiktets tak |
|---|---|---|
| upp till 106 346 | 0 % | 0 % |
| 106 346 – 145 470 | 2 % | 0,5379 % |
| 145 470 – 198 347 | 5 % | 1,7274 % |
| 198 347 – 330 539 | 7 % | 3,8361 % |
| 330 539 – 660 982 | 8 % | — |
| 660 982 – 1 150 853 | 6 % på hela värdet | |
| över 1 150 853 | 7,5 % på hela värdet | |
För bostad som inte blir permanent bostad — fritidshus, uthyrningsobjekt, andrahem — börjar första skiktet på 1 procent i stället för noll, och två av skikttaken är andra:
| Värde (€) | Marginalsats | Snittsats vid skiktets tak |
|---|---|---|
| upp till 106 346 | 1 % | 1 % |
| 106 346 – 145 470 | 2 % | 1,2689 % |
| 145 470 – 198 347 | 5 % | 2,2636 % |
| 198 347 – 330 539 | 7 % | 4,1578 % |
| 330 539 – 633 931 | 8 % | — |
| 633 931 – 1 150 853 | 6 % på hela värdet | |
| över 1 150 853 | 7,5 % på hela värdet | |
Det finns en tredje tabell för den som är under 35 och köper sin första egna permanenta bostad: noll procent upp till 330 539 €. Och för den som inte köper bostad alls gäller 5 procent på jordbruksfastighet och 6,5 procent på övriga fastigheter.
Räkneregeln är inte rak procent. Överstiger värdet första skiktet delas det i två delar: takbeloppet i det största skikt som ryms beskattas med det skiktets snittsats, och den överskjutande delen med marginalsatsen i skiktet ovanför. Skatten beräknas dessutom på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet, valor patrimonial tributário — är taxeringsvärdet högst är det taxeringsvärdet som gäller.
Siffrorna ovan är fastlandets. Madeira och Azorerna har egna nedsättningar som vi inte har kontrollerat — köper du där, fråga en lokal jurist.
Det som kommer utöver IMT
Stämpelskatt, imposto do selo, tas ut med 0,8 procent på samma underlag som IMT. Tar du bolån tillkommer stämpelskatt på det lånade beloppet med 0,6 procent för krediter med löptid på fem år eller mer. Sedan kommer registrerings- och förrättningsavgifter, eventuellt mäklararvode, och värderingsavgift om banken är inblandad.
En tumregel som håller: lägg tio procent ovanpå priset för allt som inte är priset, och bli glad om det blir mindre. På en bostad som inte blir din permanenta bostad hamnar du snabbt över det.
Advokat och mäklare arbetar inte för samma person
Mäklaren betalas av säljaren och har ett uppdrag att sälja. Arvodet är inte lagreglerat i Portugal; nivån är förhandlingsbar och bakas i praktiken in i priset, vilket betyder att du betalar det oavsett. Det gör inte mäklaren till en motståndare, men det gör hen till fel person att fråga om objektet är värt pengarna.
Anlita en egen advogado eller solicitador. Det är den enda kostnad i hela affären som är rent din, och den som gör kontrollerna nedan på riktigt i stället för att lita på att någon annan har gjort dem.
Kontrollerna du inte får hoppa över
- Certidão permanente do registo predial — fastighetens registerutdrag. Visar vem som verkligen äger, och vilka inteckningar, servitut och tvister som belastar den. Ett hus kan ha en inteckning kvar från 1990-talet som ingen tänkt på.
- Caderneta predial urbana — skattemyndighetens beskrivning av fastigheten, med taxeringsvärdet som IMT kan komma att räknas på.
- Licença de utilização — användningstillståndet. Saknas det, eller står det "armazém" på något som säljs som bostad, är bostaden inte laglig som bostad.
- Ficha técnica da habitação — teknisk datablad, obligatoriskt för byggnader som fått bygglov efter mars 2004.
- Certificado energético — energideklaration, obligatorisk vid försäljning.
- Stämmer huset med ritningen? Tillbyggd terrass, inglasad altan eller extra våning utan bygglov blir köparens problem, inte säljarens.
Det som faktiskt går fel. Den dyraste fällan är inte skatten utan olovligt byggda ytor på landsbygden. Ett hus i Alentejo eller inre Algarve kan i registret vara femtio kvadratmeter och i verkligheten hundrafemtio. Skillnaden är inte laglig, den kan inte försäkras, och den kan i värsta fall rivas. Betala för en byggnadsteknisk kontroll och en jämförelse mot kommunens arkiv innan du skriver på förhandsavtalet — efteråt sitter du fast i din egen handpenning.
Den årliga kostnaden: IMI
Fastighetsskatten IMI ligger på 0,3 till 0,45 procent av taxeringsvärdet för bebyggd fastighet och 0,8 procent för jordbruksfastighet. Varje kommun beslutar sin egen sats inom intervallet, år för år, i kommunfullmäktige — och kommunerna skiljer sig ordentligt åt. Kolla vilken sats som gäller i just din kommun innan du räknar, och räkna på taxeringsvärdet, inte på priset.
Alojamento local: licensen är en tillgång igen
Sedan Decreto-Lei n.º 76/2024 trädde i kraft den 1 november 2024 är AL-registreringen åter överlåtbar. Under de föregående årens åtstramningar var den personlig och följde inte med vid försäljning, vilket i praktiken nollställde värdet på en uthyrningsverksamhet. Nu kan en bostad med giltigt RNAL-nummer säljas med licensen i behåll — utom i de områden där kommunen har infört begränsningar. Kravet på tillstånd från samfälligheten är också borta; samfällighetsstämman kan i stället begära avregistrering vid upprepade och styrkta störningar.
Praktisk konsekvens: en lägenhet med AL-licens och en identisk lägenhet utan är två olika investeringar. Kontrollera att registreringen är giltig, att den obligatoriska försäkringen finns — saknad försäkring är grund för avregistrering — och att kommunen inte har infört restriktioner i just det området. Reglerna för turistskatt gäller dessutom din gäst, och varierar mellan kommuner.
Vanliga frågor
Behöver jag vara bosatt i Portugal för att köpa bostad?
Nej. Vem som helst med NIF kan köpa. Däremot avgör bosättningen vilken IMT-tabell som gäller: nollskiktet upp till 106 346 € kräver att bostaden blir din egna permanenta bostad, och du måste kunna visa det. Köper du ett fritidshus betalar du från första euron.
Vad kostar det totalt utöver priset?
Räkna med IMT enligt tabellen ovan, 0,8 procent i stämpelskatt, förrättnings- och registreringsavgifter samt eget juridiskt ombud. Med bolån tillkommer 0,6 procent stämpelskatt på lånebeloppet och bankens värdering. Tio procent på totalen är en försiktig planeringssiffra för en bostad som inte blir permanent hem.
Är det bättre att hyra först?
För de flesta, ja. Ett års långtidskontrakt kostar mindre än felmarginalen i ett köp, och en ort man har semestrat på är inte samma ort i november. Läs också om skillnaderna mellan villa och lägenhet och om prisnivån i landet innan du bestämmer dig.
Påverkar köpet var jag är skattskyldig?
Ägandet i sig avgör inte hemvisten, men det skapar en skatterättslig anknytning till Portugal — och sedan skatteavtalet med Sverige sades upp finns inte längre den enkla fördelning av beskattningsrätten som gällde förr. Den frågan ska du ta med Skatteverket och en portugisisk rådgivare, inte med en mäklare.
Kontrollerat 26 augusti 2026. IMT-skalorna ändras i statsbudgeten varje år och siffrorna ovan gäller 2026 på fastlandet. Vi ger ingen skatterådgivning och räknar inte ut din skatt. Kontrollera mot Portal das Finanças och anlita eget juridiskt ombud innan du skriver på något.