Ett bostadshyresavtal i Portugal ska vara på minst ett år, depositionen får enligt lag inte överstiga två månadshyror, och hyresvärden får kräva högst två månadshyror i förskott. Blir du ombedd att betala sex månader kontant utan kontrakt har du inte hittat en hyresvärd — du har hittat ett problem.
Långtidshyra är den billigaste försäkringen mot ett förhastat bostadsköp, och den vanligaste vägen in för den som flyttar till Portugal. Men marknaden i Lissabon, Porto och kustorterna är hårt pressad, och den pressen har skapat en gråzon där utländska hyresgäster rutinmässigt erbjuds villkor som ligger utanför lagen. Det går att undvika, om man vet vad lagen faktiskt säger.
Två avtalsformer, och en tredje som inte är hyra
Det vanliga är arrendamento com prazo certo — tidsbestämt avtal, som förnyas automatiskt om ingen säger ifrån. Alternativet är duração indeterminada, avtal utan slutdatum, som är ovanligare i nya kontrakt men förekommer.
Den tredje formen är inte hyra: bostäder som annonseras på plattformar för "medellång tid" drivs ofta som alojamento local med turistlicens. Där gäller inte hyreslagen, du får inget adressbevis som duger till registreringen hos kommunen, och du kan bli uppsagd med kort varsel. Som en bro på ett par månader medan du letar är det utmärkt. Som hem är det något annat än vad det ser ut att vara.
Minsta tid och den automatiska förnyelsen
För permanentboende är minsta avtalstid ett år. Skrivs ett kortare avtal förlängs det automatiskt till ett år. Undantag finns för boende som inte är permanent och för särskilda eller övergångsvisa ändamål.
Om inget annat avtalats förnyas ett tidsbestämt avtal vid utgången för lika lång period — eller för tre år om avtalstiden var kortare. Ett ettårsavtal förnyas alltså med tre år, inte med ett. Här ska sägas att just den regeln är omtvistad: det finns en doktrinär riktning och hovrättsavgöranden, bland annat från Coimbra i november 2025, som menar att parterna får avtala om en kortare förnyelseperiod. Frågan är inte slutligt avgjord. Läs vad ditt eget kontrakt säger, och utgå inte från att treårsregeln alltid slår igenom.
Depositionen har ett tak, och taket är två månadshyror
Civillagens artikel 1076, i den lydelse som infördes genom budgetlagen Lei n.º 24-D/2022, säger två saker:
- Hyran får betalas i förskott, om det finns skriftligt avtal, för en period om högst två månader.
- Parterna får ställa säkerhet för sina förpliktelser upp till ett värde motsvarande två hyror.
Två plus två. Fyra månadshyror är taket, inte utgångsläget, och allt därutöver ligger utanför lagen. Kravet på sex månaders förskott, som är helt vanligt i annonser riktade till utlänningar, har ingen rättslig grund — vilket förstås inte hindrar någon från att kräva det. Du kan säga nej och hänvisa till artikel 1076. Du kan också råka ut för att värden då hyr ut till någon annan, och det är den verkliga obalansen på en marknad med bostadsbrist.
Depositionen ska betalas tillbaka när avtalet upphör, efter avdrag för skador och obetald hyra som värden kan styrka. Fotografera hela bostaden vid inflyttningen, med datum, och gör en skriftlig inventering som båda undertecknar. Det är det enda som fungerar när diskussionen kommer, och den kommer ofta.
Uppsägningstiderna är en trappa
Hyresvärdens motsättande av förnyelse kräver följande minsta varsel, räknat från avtalets eller förnyelseperiodens längd:
| Avtalets längd | Hyresvärdens varsel | Hyresgästens varsel |
|---|---|---|
| sex år eller mer | 240 dagar | 120 dagar |
| ett till sex år | 120 dagar | 90 dagar |
| sex månader till ett år | 60 dagar | 60 dagar |
| under sex månader | en tredjedel av perioden | |
Men den viktigaste regeln är ingen frist alls. Hyresvärdens motsättande av den första förnyelsen får verkan först när tre år har gått sedan avtalet ingicks. Kommer beskedet tidigare löper avtalet ändå fram till dess. Undantaget är att värden eller värdens barn själva behöver bostaden, och då gäller ett annat regelverk med egna villkor. I praktiken betyder det att ett ettårskontrakt ger dig tre års trygghet, inte ett.
Hyresgästen har dessutom en egen utväg: när en tredjedel av avtalstiden eller förnyelseperioden har löpt får du säga upp när som helst, med 120 dagars varsel om avtalstiden är ett år eller mer, 60 dagar om den är kortare. Missar du varselfristen upphör avtalet ändå, men värden får kräva hyran för den uteblivna varseltiden — utom vid styrkt ofrivillig arbetslöshet, permanent arbetsoförmåga eller dödsfall hos dig eller någon du levt tillsammans med i mer än ett år.
All uppsägning ska vara skriftlig. Rekommenderat brev med mottagningsbevis är standard, och det är också det som håller om saken hamnar i domstol.
Svartkontraktet syns på tre saker
Ett hyresavtal ska deklareras till skattemyndigheten av hyresvärden, som betalar stämpelskatt på det. Sker det inte finns du inte på papperet. Konsekvenserna är konkreta och drabbar dig, inte värden: inget adressbevis, ingen registrering av uppehållsrätten, ofta problem att öppna bankkonto, och ett svagt läge om ni blir oense.
Tre varningstecken. Värden vill ha hela årshyran kontant. Värden vägrar utfärda kvitto på hyran via skattemyndighetens system. Värden vill inte att kontraktet deklareras "eftersom det bara krånglar till det för oss båda". Var för sig kan de förklaras bort. Tillsammans betyder de att du saknar rättigheter den dag du behöver dem.
Be att få en kopia av kontraktets registrering, och be om det kvitto på hyran som värden ska ge dig. En seriös hyresvärd har inget emot någotdera.
Vad du kan bli ombedd att visa
Räkna med att behöva NIF, id-handling, inkomstunderlag och ibland en borgensman, fiador, med portugisisk inkomst. Borgensman är det svåraste kravet för en nyinflyttad, och det är förhandlingsbart: många värdar accepterar i stället några extra månadshyror inom lagens gränser, eller en hyresgarantiförsäkring. Fråga efter alternativet i stället för att ge upp objektet.
Kontrollera också vad som ingår. Fastighetsskatten IMI ligger på ägaren, men condomínio — samfällighetsavgiften — kan avtalas åt endera hållet, och i äldre hus utan uppvärmning blir elräkningen på vintern en post ingen räknar med. Se prisnivån i Portugal och månadskostnaden för en nomad för storleksordningar.
En lagändring ligger i parlamentet
Regeringen antog den 9 juli 2026 ett lagförslag om ändringar i hyreslagen. Det innehåller bland annat tre förskottshyror i stället för två, slopat lagtak för depositionen, borttaget tak för hyreshöjningar mellan avtal och snabbare avhysning vid två månaders obetald hyra i stället för tre.
Det är ett förslag. Så länge det inte har antagits av parlamentet, utfärdats och publicerats i Diário da República gäller reglerna ovan. Flera sajter skriver redan om "de nya reglerna" i presens. Gör inte det misstaget innan du skriver på — men kontrollera samtidigt om något har hänt sedan augusti 2026, eftersom tre av siffrorna i den här artikeln är just de som förslaget rör.
Vanliga frågor
Hur mycket får hyresvärden kräva i deposition?
Högst två månadshyror i deposition, plus högst två månadshyror i förskott om det finns skriftligt avtal om förskottet. Fyra månadshyror totalt är alltså lagens tak. Krav på sex månader eller ett år i förskott saknar stöd i lagen, hur vanliga de än är i annonser riktade till utlänningar.
Kan jag säga upp kontraktet i förtid om jag flyttar hem?
Ja, när en tredjedel av avtalstiden eller den pågående förnyelseperioden har löpt får du säga upp när som helst, med 120 dagars varsel vid avtal på ett år eller mer. Säger du upp tidigare eller med kortare varsel upphör avtalet ändå, men värden kan kräva hyran för den varseltid som saknades.
Vad händer om huset säljs medan jag bor kvar?
Hyresavtalet följer med fastigheten — köparen träder in som ny hyresvärd och kan inte säga upp dig på andra grunder än de som redan gällde. En hyresgäst som har bott kvar länge kan dessutom ha förköpsrätt när bostaden säljs. Hur den räknas beror på kontraktet och är värd en fråga till en jurist innan värden hinner sälja.
Är det billigare att hyra året runt än att övervintra?
Per månad, nästan alltid. Ett årskontrakt i Algarve eller inlandet ligger klart under vad samma bostad kostar per månad under vintersäsong på korttidsmarknaden. Å andra sidan betalar du för de månader du inte är där — se övervintra i Portugal för hur kalkylen ser ut, och köpa bostad om du börjar tänka längre än så.
Kontrollerat 26 augusti 2026. Hyreslagen är under omarbetning och flera av siffrorna ovan kan ändras. Det här är allmän information, inte juridisk rådgivning. Låt en portugisisk jurist läsa kontraktet innan du skriver på, särskilt om det är på portugisiska och du inte är det.